报告聚焦 2026 年第一季度大连商业地产市场，结合宏观经济数据，从甲级写字楼、优质零售两大核心板块展开分析，明确市场现状、成交特征与未来趋势。
宏观经济层面，2025 年大连 GDP 达 10002.1 亿元，成为东北首个万亿 GDP 城市，第三产业增长率 4.8%，城镇居民人均可支配收入 58441 元，经济稳步发展为商业地产提供支撑。同期房地产开发投资同比下降 26.8%，土地市场以住宅用地成交为主，沙河口区、甘井子区多宗宅地成功出让，高新区仅一宗商务金融用地成交，商办土地供应相对谨慎。
甲级写字楼市场一季度表现平稳复苏。市场无新增供应入市，总存量维持 104.91 万平方米；净吸纳量 10740 平方米，需求小幅回升，空置率环比下降 1.0 个百分点至 24.7%；平均租金 67.9 元 / 平方米 / 月，环比微涨 0.1%，连续三季度企稳。分区域看，青泥洼桥商圈租金 64.77 元、空置率 13.26%，为核心区表现最优；东港租金最高达 77.67 元，但空置率 39.95%，去化压力最大；人民路、星海湾租金与空置率处于中间水平。租赁成交以金融行业为主导，占比 64%，常规贸易、TMT、专业服务分列其后，新星国际中心某金融机构 14800 平方米租赁为季度最大交易。未来供应方面，2026 年二至四季度国际航运中心大厦将入市，未来两年累计供应约 20 万平方米，供给端将持续施压，短期租金难现全面回升。
优质零售市场一季度保持稳定运行。核心商圈优质购物中心总存量 208.25 万平方米，无新增项目；首层平均租金 610 元 / 平方米 / 月，环比持平；净吸纳量 2400 平方米，空置率微降至 15.54%。分商圈来看，华南、高新区空置率仅 5%、6%，运营健康；青泥洼桥空置率 13.19%，租金区间 500-1080 元 / 平方米 / 月；西安路存量最大达 76.7 万平方米，但空置率高达 24.16%，为全市压力最大商圈。业态方面，首店经济活跃，轻餐饮品牌拓店积极，B&C 黄油面包、嘉士利・艾许黄油手信等大连首店落地，时尚零售品牌同步进驻核心商场。未来供应节奏缓慢，2026-2029 年仅有华润万象城、招商花园城等少量项目入市，市场以存量改造为主，西安路、奥林匹克商圈均推进业态更新。
2026 年一季度大连商业地产市场处于温和复苏阶段，写字楼需求回升但供给压力仍存，零售市场平稳且首店经济、体验业态成亮点。伴随大连万亿 GDP 经济红利释放与产业升级推进，中长期商办市场需求有望逐步释放，但短期仍需应对存量去化与新增供应的双重挑战。
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